Depuis 2021, le marché immobilier français a connu trois séquences nettes, qui se lisent particulièrement bien à travers un indicateur simple : l’évolution de l’offre disponible et, surtout, le flux de nouveaux biens mis en vente.
En 2021, tout est réuni pour un marché en surchauffe. Les taux de crédit très bas (autour de 1,1%) dopent la demande, tandis que l’offre ne suit pas. Résultat : les prix progressent (+3,5% en France), les transactions restent à un niveau record (1,2 million) et les délais de vente se raccourcissent. Dans beaucoup de secteurs, l’achat devient une course de vitesse, avec une concurrence forte entre acquéreurs.
Le basculement intervient ensuite avec le choc de crédit de 2022-2023. La remontée rapide des taux vers 4% réduit brutalement le pouvoir d’achat immobilier. La demande se contracte, les transactions reculent (932 000 en 2023) et les biens commencent à s’accumuler. La correction des prix existe, mais elle reste progressive : le marché se grippe, car les vendeurs ajustent lentement, tandis que les acheteurs se repositionnent ou reportent leurs projets.
L’année 2024 marque une phase de transition. Les conditions de financement s’améliorent graduellement, ce qui relance la demande (+14% sur un an). Le stock de biens se stabilise après deux années de hausse. Mais un point freine encore la reprise : le renouvellement de l’offre demeure faible. Les nouvelles mises en vente progressent peu, signe d’un attentisme persistant, notamment chez les propriétaires qui hésitent à engager un parcours “revente puis achat”.
Le véritable changement se dessine en 2025, à l’approche de 2026. Les taux se stabilisent autour de 3,5% et la demande se renforce, au point d’être annoncée comme supérieure en moyenne nationale au niveau de 2021. Mais l’élément le plus structurant concerne l’offre : le flux de nouvelles annonces bondit (+22%), un niveau inédit depuis 2021. Le stock, lui, remonte plus modérément (+8%). Autrement dit, le marché ne se contente plus de “stocker” des biens : il se remet à circuler. Les prix repartent légèrement à la hausse (+1,3%) et les transactions se redressent (945 000).
Pourquoi ce retour des vendeurs maintenant ? L’explication avancée est claire : la stabilisation des prix réduit la peur de vendre à perte, ce qui débloque en particulier les projets des secundo-accédants. Quand la perspective de décote s’éloigne, les arbitrages redeviennent possibles : on met en vente pour acheter plus grand, plus adapté, ou mieux situé. En parallèle, l’absence d’anticipation de choc majeur sur les taux limite l’attentisme : les décisions se prennent avec davantage de visibilité.
Cette dynamique semble désormais largement partagée sur le territoire. Dans la plupart des grandes métropoles, le flux de nouvelles annonces progresse plus vite que le stock, signe que les biens trouvent plus facilement preneur. Des villes comme Paris, Rennes, Bordeaux ou Toulouse illustrent ce mouvement. Montpellier est citée comme cas à part : le flux y aurait repris plus tôt (dès 2023), ce qui a limité l’accumulation de stock. Le constat se prolonge à l’échelle départementale, avec des zones où la hausse du flux dépasse 30%, traduisant une reprise forte de la mise en marché.
En filigrane, l’enjeu des prochains mois apparaît : si le retour massif des vendeurs se confirme, il peut soutenir la fluidité du marché, à condition que la demande suive au rythme du financement. Après deux ans de marché ralenti, le signal principal n’est plus seulement la baisse ou la hausse des prix : c’est la capacité du marché à se renouveler, et donc à recréer des parcours résidentiels.
Source : SeLoger